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과연 부동산 구두계약 법적 효력이 있을까?
부동산 자리를 알아보다 마음에 드는 곳을 발견하여
설레는 마음으로 계약을 하겠다고
의사를 밝힌 후에
집에 돌아와서 생각해 보니
계약을 이행하기 어려운
이런저런 사정으로 계약을 못 하게 되는 경우도
종종 생기는데요.
그로 인해 구두계약으로
계약 의사를 밝힌 것에 대한 법적 효력이
발생되는지에 대한 의문점을 갖게 됩니다.
오늘은 구두계약 법적효력에 관해
간단하게 설명해드리도록 하겠습니다.
보통에 다수는 사인을 한 문서만
효과가 있다고 생각하시고 계실 텐데요.
구두계약도 계약 형태의 하나로
이 또한 계약서 작성하는 것과 마찬가지이며
계약 효력을 가지고 있다는 점을
기억해두시면 좋을 것 같습니다.
계약 서류가 없다는
불안함이 있겠지만 분명히 효력이 있으니
불안한 마음은 갖지 않으셔도 된다는
말씀을 드리고 싶네요.
매도자, 매수인 간의 합의가 이루어진다는 것은
대금 지불을 약속한 것이기 때문에
민법 제563에 의거하여
부동산 구두계약 법적효력은
자연스럽게 발생하게 됩니다.
"(민법 제563조 매매_매매 의의 : 당사자 일방의 재산권을 상대방에게 이전할 것을 확정하고
상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.)"
하지만 말로만 약속한 것이기 때문에
시간인 지나고 나면
서로 주장하는 내용이 달라져
계약 절차가 중단되는 상황이
발생할 수도 있는데요.
이러한 부분에 있어서
증거를 남기는 것 또한 중요합니다.
가장 쉽고 확실하게 남겨둘 수 있는
효력 입증 자료는 문자 내역인데요.
합의된 내용을 문자로 남겨 놓으면,
계약서를 작성한 것과 같은 효력이
발생하기 때문에
논란의 여지가 없습니니다. 또한 통화 내용 녹취를 증거로
남겨 두는 것도 좋습니다.
통화 녹취는 상대방의 동의를 구하지 않더라도
통화 당사자가 본인인 경우
법적 효력이 있는데요.
음질이 좋지 않다면
논란의 여지가 있으니
중요한 계약사항은
가능하면 문자로 남겨두는 것이 더 좋습니다.
그리고 공인중개사를 통하여
계약을 진행할 시에도
의사전달이 잘못됐을 수도 있고
사람이기에 실수도 할 수 있기 때문에
확인 문자를 남겨달라 요청하시어
권리를 찾으시길 바랍니다.
만약, 계약 내용을 입증할 증거가 없이
계약이 중단이 된다면,
법적으로 시시비비를 가릴 수밖에 없습니다.
구두계약 시 가계약금을 지급하였다면
정상 계약으로 보는데요.
정상 계약으로 보는 만큼
그에 따른 위약금이 발생합니다.
매수인이 계약 파기 시에는
가계약금을 제외한 나머지 계약금을
지급해야 하며,
매도인이 계약 파기 시에는
약정한 계약금 전액의 2배를 지급해야 합니다.
그리고 계약에는
요물 행위(계약금) 가 있어야 하는데요.
계약금이 없을 경우에는
구두계약 파기 시 위약금은 발생되지 않습니다.
다만, 계약금이 없다고 하더라도
부동산 구두계약 효력이 없어지는 것은 아닙니다.